Налог на покупку недвижимости в Германии 2026: ставки по землям

Когда русскоязычная семья, давно живущая в Германии, наконец решается купить первую квартиру или дом, самый неприятный сюрприз обычно ждёт не в цене самого объекта, а в сумме сопутствующих расходов. Главная их часть, это Grunderwerbsteuer (налог на приобретение недвижимости), который придётся заплатить из собственных средств ещё до того, как вы официально станете владельцем. Этот налог нельзя растянуть на годы вместе с ипотекой, и он заметно отличается в зависимости от того, в какой федеральной земле находится дом.

Хорошая новость в том, что никаких ограничений по гражданству при покупке жилья в Германии нет. Резидент с российским, украинским, казахстанским или любым другим паспортом покупает недвижимость на тех же условиях, что и гражданин Германии. Никакого специального разрешения не требуется, и сам факт, что вы приехали из-за рубежа, на ставку налога не влияет.

Плохая новость в том, что ставка налога зависит исключительно от земли (Bundesland), где расположен объект, и разброс огромен: от 3,5% до 6,5%. На доме за 400.000€ это разница в 12.000€ просто из-за географии. Поэтому, прежде чем влюбляться в конкретную квартиру, полезно понимать всю картину расходов целиком.

Ставки Grunderwerbsteuer по всем 16 землям в 2026 году

Базой для расчёта (Bemessungsgrundlage) служит цена покупки, указанная в договоре. Землю, а значит и ставку, определяет местоположение самого объекта, а не место вашей прописки. Ниже актуальные ставки на 2026 год по всем шестнадцати федеральным землям.

Бавария держит самую низкую ставку 3,5% без изменений с 1997 года. На другом конце шкалы Brandenburg, NRW, Saarland и Schleswig-Holstein с 6,5%. Несколько земель в последние годы ставки поднимали: Hamburg и Sachsen перешли на 5,5% с 1 января 2023 года, Bremen поднял ставку с 5,0% до 5,5% с 1 июля 2025 года. Thüringen, наоборот, снизил налог с 6,5% до 5,0% с 1 января 2024 года.

Сколько это в евро: расчёты на примерах

Абстрактные проценты мало о чём говорят, пока не переведёшь их в деньги. Возьмём дом за 400.000€ и посмотрим, как меняется налог по землям.

В Баварии при ставке 3,5% налог составит 14.000€. В Baden-Württemberg при 5,0% это уже 20.000€. В Берлине при 6,0% будет 24.000€. А в NRW при 6,5% налог достигнет 26.000€. Разница между самой дешёвой Баварией и самой дорогой NRW на одной и той же цене в 400.000€ составляет ровно 12.000€.

На квартире поскромнее, за 250.000€, картина та же по сути, но цифры меньше. В Баварии налог будет 8.750€, в NRW он составит 16.250€. Разрыв между этими двумя землями составляет 7.500€. Это сумма, на которую многие семьи рассчитывают сделать ремонт, и она целиком уходит в бюджет одной только земли.

Есть легальный способ немного уменьшить базу налога. Движимое имущество, например встроенная кухня (Einbauküche) или мебель, не входит в Bemessungsgrundlage, если его стоимость отдельно прописана в договоре. Если кухню за 10.000€ выделить отдельной строкой, при ставке 6,5% вы экономите 650€ налога. Finanzamt (налоговая инспекция) проверяет, чтобы указанные суммы были реалистичными, так что завышать стоимость старой мебели не стоит.

Полная картина расходов на покупку

Сам налог, это лишь часть так называемых Kaufnebenkosten (сопутствующих расходов на покупку). Помимо него вас ждут ещё несколько обязательных статей.

Notar (нотариус) и Grundbuch (поземельная книга) вместе обходятся примерно в 1,5% до 2,0% от цены: услуги нотариуса около 1,5%, регистрация в поземельной книге около 0,5%. Если в сделке участвует риелтор, добавляется Maklerprovision (комиссия маклера): обычно 3% плюс 19% НДС, то есть 3,57% с каждой стороны. С 23 декабря 2020 года при продаже жилья частному покупателю комиссия делится поровну между покупателем и продавцом, и покупатель платит не больше половины.

В сумме расходы покупателя сверх цены объекта составляют примерно от 7% до 12%. Разберём на доме за 400.000€ в NRW с участием риелтора: 26.000€ налога плюс около 8.000€ на нотариуса и поземельную книгу (примерно 2%) плюс около 7.140€ доли покупателя по комиссии маклера (примерно 1,785%). Итого выходит около 41.140€, что составляет примерно 10% от цены. Без риелтора те же расходы опускаются до примерно 34.000€, или около 8,5% от цены.

Ключевой момент, который многие упускают: все эти расходы, включая налог, оплачиваются из вашего собственного капитала (Eigenkapital) и не покрываются ипотекой. Банк финансирует покупку самого объекта, но не сопутствующие расходы. Поэтому, прежде чем подбирать кредит, стоит честно посчитать, какую сумму наличными вы реально готовы внести, и заложить в расчёт месячный платёж. Удобнее всего прикинуть это через калькулятор ипотеки для Германии, а уже потом сравнивать конкретные предложения банков.

Как и когда платится налог

Порядок оплаты выстроен так, что отложить налог на потом невозможно. Сначала нотариус сообщает о сделке в Finanzamt. Налоговая присылает Grunderwerbsteuerbescheid (уведомление о начислении налога). Только после того как вы оплатили начисленную сумму, Finanzamt выдаёт Unbedenklichkeitsbescheinigung (справку об отсутствии налоговых претензий). И лишь с этой справкой Grundbuchamt (ведомство поземельной книги) внесёт вас в реестр как собственника.

Из этой цепочки следует простой вывод: деньги на налог должны быть у вас на счету ещё до завершения сделки. Их нельзя растянуть на рассрочку и нельзя добавить в тело ипотеки. Это живые средства, которые нужно держать наготове.

Что важно знать именно русскоязычному резиденту

Помимо общих правил, есть несколько моментов, специфичных для тех, кто приехал в Германию и ещё не до конца освоился с языком и бюрократией.

Вся официальная процедура покупки идёт на немецком. Нотариальный договор зачитывается вслух на немецком языке. Если покупатель недостаточно хорошо владеет немецким, он обязан привести на встречу с нотариусом vereidigter Dolmetscher (присяжного переводчика). Это обычно стоит примерно от 500€ до 1.500€ и добавляется ко всем расходам, перечисленным выше.

Для ипотеки и переводов средств, как правило, нужен немецкий банковский счёт. Кредиторы проводят стандартную проверку платёжеспособности и требования по борьбе с отмыванием денег (Geldwäsche): подтверждение источника собственных средств является обычной частью процесса, и удивляться этим вопросам не стоит. Заранее подготовленные документы о происхождении накоплений сильно ускоряют одобрение.

Наконец, про обещанные реформы. В коалиционном соглашении 2025 года обсуждался Freibetrag (необлагаемая сумма) до 250.000€ для тех, кто впервые покупает жильё для собственного проживания. Но на начало 2026 года это всё ещё не закон. Grunderwerbsteuer, это налог уровня земель, а федеральное правительство задаёт лишь рамки, поэтому ввести единую льготу по всей стране непросто. Планируйте бюджет по сегодняшней ставке вашей земли, а не по обещанной реформе. Если льгота когда-нибудь станет реальностью, это будет приятным бонусом, но строить на ней расчёт первой покупки рискованно.