¿Cuánta casa puedes comprar con un salario de $75,000 en EE. UU.? Reglas DTI 2026

Ganas $75,000 al año, llevas tiempo pagando renta y un día te preguntas si de verdad podrías comprar casa en lugar de seguir enriqueciendo al casero. La cifra que importa no es tu salario completo sino cómo lo ve el banco mes a mes: $75,000 al año son $6,250 de ingreso bruto mensual (antes de impuestos y descuentos). Sobre esa cifra el prestamista hace todas sus cuentas.

La respuesta corta es que con ese ingreso, las tasas de 2026 y deudas moderadas, hablamos de una casa de entre $235,000 y $242,000 según el tipo de préstamo. La respuesta larga depende de tus otras deudas, tu enganche y, si eres recién llegado, de si tienes número de Seguro Social o solo un ITIN.

Vamos por partes, porque mucho de lo que vas a oír de un agente o de un primo que ya compró está mezclado con suposiciones que no aplican a tu caso.

Qué es el DTI y cómo lo calcula el banco

El DTI (Debt-to-Income, en español "relación deuda a ingreso") es la herramienta principal que usa un prestamista para decidir cuánto te presta. La CFPB (Consumer Financial Protection Bureau, la agencia federal de protección al consumidor financiero) lo define de forma sencilla: tomas tus pagos mensuales totales de deuda y los divides entre tu ingreso bruto mensual.

Hay dos versiones de este número y conviene distinguirlas desde el principio.

La razón "front-end" mira solo lo que cuesta la vivienda. En inglés a ese costo lo llaman PITI, que junta capital (principal), intereses (interest), impuestos sobre la propiedad (taxes) y seguro de vivienda (insurance), más las cuotas de asociación si tu casa pertenece a una HOA (Homeowners Association, la asociación de propietarios de un fraccionamiento o condominio).

La razón "back-end" mira toda tu deuda mensual: la vivienda más el pago del auto, los préstamos estudiantiles, las tarjetas de crédito y cualquier préstamo personal. Esta segunda cifra suele ser la que decide.

La regla 28/36 y de dónde sale

La regla 28/36 es una pauta de los prestamistas, no una ley. Se usa sobre todo para préstamos convencionales conformes y dice que tu costo de vivienda (front-end) no debería pasar del 28% de tu ingreso bruto mensual, y que toda tu deuda junta (back-end) no debería pasar del 36%.

Aplicada a tus $6,250 mensuales, el 28% son $1,750 al mes para vivienda y el 36% son $2,250 al mes para toda tu deuda.

Supón que ya pagas $300 de auto y $150 de préstamo estudiantil, o sea $450 al mes de otras deudas. El tope del back-end ($2,250) menos esos $450 te deja $1,800 para vivienda. Pero el tope del front-end es $1,750, más bajo, así que ese es el que manda. Si los impuestos sobre la propiedad y el seguro rondan $370 al mes, te quedan unos $1,380 para capital e intereses.

Convencional contra FHA: dos caminos distintos

Hay más de una puerta de entrada a una hipoteca y cada una mueve los topes de DTI.

En un préstamo convencional respaldado por Fannie Mae, la suscripción manual permite hasta 36% de DTI, que puede subir a 45% con buen puntaje de crédito y reservas de efectivo. Cuando la aprobación pasa por el sistema automatizado (el Desktop Underwriter), el máximo llega a 50%, y el programa HomeReady también permite hasta 50%.

Un préstamo FHA (asegurado por la Federal Housing Administration, la Administración Federal de Vivienda) usa una pauta estándar de 31% front-end y 43% back-end. La FHA exige que incluyas en el costo de vivienda el MIP (Mortgage Insurance Premium, la prima del seguro hipotecario), un cargo extra que encarece tu pago mensual. A cambio, con factores compensatorios fuertes (reservas de efectivo, buen ingreso que sobra después de pagar todo) y aprobación automatizada, algunos prestamistas aprueban DTI cercanos al 57%.

Estos son los topes lado a lado para que veas la diferencia de un vistazo.

Conviene saber también que la CFPB tenía un límite de 43% de DTI para lo que llaman Qualified Mortgage (Hipoteca Calificada, una hipoteca que cumple ciertos estándares de protección al consumidor). Después la CFPB quitó ese tope del 43% y lo reemplazó por umbrales basados en el precio del préstamo.

Las cuentas con tu salario de $75,000

Veamos números concretos con las tasas de 2026. Al 11 de junio de 2026 la hipoteca fija a 30 años promediaba 6.52% según la encuesta de Freddie Mac, y la fija a 15 años promediaba 5.84%. Un año antes la de 30 años andaba en 6.84%, así que las cosas mejoraron un poco.

Con la regla convencional 28/36 y tus $450 de otras deudas, ya vimos que te quedan unos $1,380 al mes para capital e intereses. A 6.52% a 30 años, ese pago sostiene un préstamo de cerca de $218,000. Con un enganche (pago inicial) del 10%, eso apunta a una casa de alrededor de $242,000.

Por el camino FHA las cuentas cambian. El front-end del 31% sobre $6,250 son unos $1,937 al mes, y el back-end del 43% son $2,687. Con las mismas otras deudas de $450, el back-end deja $2,237, así que manda el tope del 31% (unos $1,937). Como la FHA suma el MIP, si impuestos, seguro y MIP juntos rondan $500 al mes, te quedan unos $1,437 para capital e intereses, lo que sostiene un préstamo cercano a $227,000. Con el enganche mínimo de 3.5% de la FHA, hablamos de una casa de alrededor de $235,000.

Si quieres ver tu propio caso en lugar del de un ejemplo, puedes poner tu salario y tus deudas reales en la calculadora de hipoteca y ajustar el enganche hasta que el pago mensual te quede cómodo.

Hay un tercer escenario que conviene nombrar pero no perseguir. Si llevas el DTI al 50% que aprueba la suscripción automatizada de un préstamo convencional, eso son $3,125 de deuda total al mes. Restando $450 de otras deudas y unos $400 de impuestos y seguro, quedan unos $2,275 para capital e intereses, lo que sostiene un préstamo cercano a $359,000 (una casa de alrededor de $399,000 con 10% de enganche).

Ese es el máximo arriesgado que una computadora te aprueba, no un presupuesto con el que vivas tranquilo. Comprometer la mitad de tu ingreso bruto a deuda deja poco margen para un mes malo.

Si eres recién llegado: préstamos ITIN y crédito

Si no tienes un SSN (Social Security Number, el número de Seguro Social), no estás fuera del juego. El IRS (Internal Revenue Service, la agencia tributaria de EE. UU.) emite un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number, número de identificación personal del contribuyente) a quienes deben declarar impuestos pero no califican para un SSN. Un préstamo ITIN te deja calificar usando ese número.

Los requisitos típicos de un préstamo ITIN en 2026 son bastante concretos: un enganche del 10% al 20%, un puntaje de crédito mínimo de alrededor de 620 (algunos prestamistas aceptan crédito alternativo en su lugar) y dos años de declaraciones de impuestos de EE. UU. que muestren ingreso estable. Son préstamos Non-QM (no calificados) que ofrecen prestamistas especializados, bancos de cartera, cooperativas de crédito (credit unions) y corredores. Los grandes bancos nacionales normalmente no los ofrecen, así que no pierdas tiempo en la sucursal de la esquina.

La CFPB es clara en un punto que vale oro: no se debe excluir a un inmigrante del crédito solo por no tener un número de Seguro Social, si por lo demás es elegible. Algunos prestamistas miran el puntaje de crédito tradicional y otros consideran crédito alternativo, como tu historial de pagos puntuales de renta, servicios o teléfono.

Si tu crédito todavía es delgado o inexistente, un buen primer paso es un "credit-builder loan" (préstamo para construir crédito) que ofrecen varias cooperativas de crédito. Funciona al revés de un préstamo normal: haces pagos fijos a una cuenta de ahorros y al final del plazo recibes ese dinero, mientras tu historial de pagos se reporta a los burós de crédito. Construyes puntaje y ahorras al mismo tiempo.

Cómo subir tu número antes de pedir el préstamo

Tu DTI no es fijo. Puedes moverlo en los meses antes de aplicar, y eso cambia directamente cuánta casa alcanzas.

Bajar tus otras deudas es lo más rápido. Cada dólar que dejas de pagar al mes en tarjetas o auto es un dólar que el banco te deja gastar en vivienda. En el ejemplo de arriba, si tus $450 de otras deudas bajaran, el tope del back-end deja de apretar y empieza a mandar el front-end más alto.

Tres palancas tienen el mayor efecto sobre el número que el banco aprueba.

1. Reduce el saldo de tarjetas de crédito, que pesan en el back-end mes a mes.
2. Junta más enganche, porque baja el préstamo y a veces te quita el seguro hipotecario.
3. Sube tu puntaje de crédito con pagos puntuales, lo que abre los DTI más altos del 45% al 50%.

Lo que no debes hacer es estirar tu DTI al máximo solo porque un sistema lo permita. Un préstamo que sostienes con $1,380 al mes te deja dormir; uno de $2,275 te tiene rezando para que no se descomponga el carro. Con $75,000 de salario, una casa cercana a los $240,000 y un pago que cabe holgado en el 28% es un punto de partida sólido, y siempre puedes subir desde ahí cuando tu crédito y tu enganche crezcan.