Grunderwerbsteuer 2026: Was Hauskäufer in jedem Bundesland zahlen

Sie haben das Haus gefunden, die Finanzierungszusage liegt vor, und dann taucht im Kostenplan eine einzelne Zeile auf, die viele Käufer kalt erwischt: die Grunderwerbsteuer. Bei einem Kaufpreis von 400.000€ stehen da je nach Bundesland zwischen 14.000€ und 26.000€, fällig in einem einzigen Betrag, und diesen Teil finanziert keine Bank mit. Sie müssen ihn aus eigenem Eigenkapital aufbringen.

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist die größte einzelne Position der Kaufnebenkosten. Wie hoch sie ausfällt, entscheidet allein das Bundesland, in dem die Immobilie steht. Wer 50 Kilometer über eine Landesgrenze zieht, kann bei gleichem Kaufpreis mehrere Tausend Euro mehr oder weniger zahlen.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen die aktuellen Sätze für 2026, was außer der Steuer noch auf Sie zukommt und wie sich die Zahl an konkreten Kaufpreisen ablesen lässt.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026 pro Bundesland?

Die Sätze reichen 2026 von 3,5% bis 6,5%. Bemessungsgrundlage, also der Wert, auf den der Prozentsatz angewendet wird, ist der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis der Immobilie.

Die folgende Tabelle listet alle 16 Bundesländer mit dem jeweils gültigen Steuersatz auf.

Bayern ist mit 3,5% das günstigste Land und hält diesen Satz seit 1997 unverändert. Am oberen Ende stehen vier Länder mit dem Höchstsatz von 6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen (NRW), Saarland und Schleswig-Holstein.

Einige Länder haben zuletzt nachjustiert. Thüringen senkte zum 1. Januar 2024 von 6,5% auf 5,0%. Sachsen erhöhte zum 1. Januar 2023 von 3,5% auf 5,5%, ebenso Hamburg zum selben Datum. Bremen ging zuletzt zum 1. Juli 2025 von 5,0% auf 5,5% hoch.

Was bedeutet das in Euro? Beispiele für 400.000€

Damit die Prozente greifbar werden, hier dasselbe Haus für 400.000€ in vier Ländern.

In Bayern zahlen Sie bei 3,5% genau 14.000€. In Baden-Württemberg sind es bei 5,0% schon 20.000€. In Berlin liegen Sie bei 6,0% bei 24.000€. Und in NRW kostet derselbe Kauf bei 6,5% ganze 26.000€.

Der Unterschied zwischen Bayern und NRW beträgt also 12.000€ für exakt dieselbe Immobilie. Das ist Geld, das Sie zusätzlich zum Eigenkapital bereithalten müssen, und es verschwindet, ohne dass Sie dafür einen Quadratmeter mehr Wohnfläche bekommen.

Auch bei kleineren Beträgen summiert sich das spürbar. Eine Eigentumswohnung für 250.000€ kostet in Bayern 8.750€ Grunderwerbsteuer, in NRW dagegen 16.250€. Der Bayern-vs-NRW-Abstand beträgt bei dieser Wohnung also 7.500€ (16.250€ minus 8.750€). Bevor Sie die monatliche Belastung Ihres Kredits einschätzen, lohnt es sich, die Rate mitsamt Eigenkapital im Hypothekenrechner für Ihre monatliche Rate einmal durchzurechnen, denn jeder Euro Nebenkosten ist Eigenkapital, das nicht in die Tilgung fließt.

Lässt sich die Steuer legal senken?

Ein direkter Hebel besteht beim Inventar. Bewegliches Inventar wie eine Einbauküche oder Möbel gehört nicht zur Bemessungsgrundlage, wenn es im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird.

Weisen Käufer und Verkäufer zum Beispiel eine Einbauküche mit einem realistischen Wert getrennt aus, sinkt der Kaufpreis, auf den die Grunderwerbsteuer berechnet wird. Bei 6,5% sparen Sie auf jeden ausgewiesenen Inventar-Euro 6,5 Cent Steuer. Wird eine Einbauküche mit 10.000€ separat ausgewiesen, sinkt die Steuer bei 6,5% also um 650€. Wichtig ist, dass die Werte angemessen bleiben, weil das Finanzamt überhöhte Ansätze prüft.

Eine bundesweite Entlastung für Erstkäufer gibt es 2026 dagegen noch nicht. Im Koalitionsvertrag 2025 wurde ein Freibetrag von bis zu 250.000€ für Ersterwerber und Selbstnutzer ins Gespräch gebracht. Anfang 2026 ist das aber noch nicht Gesetz, weil die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist und der Bund nur den Rahmen setzt.

Sie sollten Ihre Kalkulation deshalb mit dem heute geltenden Satz Ihres Landes aufstellen und nicht auf eine angekündigte Reform spekulieren. Sollte ein Freibetrag später kommen, ist das ein Vorteil obendrauf, aber kein Posten, mit dem Sie heute schon rechnen dürfen.

Wann müssen Sie zahlen, und was passiert dann?

Der Ablauf ist gesetzlich festgelegt und läuft über mehrere Stellen. Der Notar meldet den Kauf dem Finanzamt. Das Finanzamt schickt Ihnen daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid.

Erst nachdem Sie die Steuer gezahlt haben, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, also die Bestätigung, dass steuerlich nichts mehr offen ist. Das Grundbuchamt trägt Sie erst nach Vorlage dieser Bescheinigung als neuen Eigentümer ein.

Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist damit Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung. Solange sie nicht beim Finanzamt eingegangen ist, werden Sie nicht im Grundbuch eingetragen. Weil die Eigentumsumschreibung erst nach der Unbedenklichkeitsbescheinigung erfolgt, muss das Geld für die Grunderwerbsteuer liquide bereitstehen, bevor der Kauf abgeschlossen ist. Sie können diesen Betrag nicht in spätere Raten verschieben.

Die übrigen Kaufnebenkosten neben der Steuer

Die Grunderwerbsteuer ist der größte, aber nicht der einzige Posten. Dazu kommen vor allem diese Kosten:

• Notar und Grundbuch zusammen rund 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises (Notar etwa 1,5%, Grundbuch etwa 0,5%).
• Maklerprovision üblicherweise 3% plus 19% Mehrwertsteuer, also 3,57% je Seite.

Seit dem 23. Dezember 2020 wird die Maklerprovision bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Privatpersonen hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Sie als Käufer zahlen höchstens die Hälfte. Insgesamt liegen die Kaufnebenkosten für den Käufer damit bei rund 7% bis 12% des Kaufpreises.

Ein durchgerechnetes Beispiel macht die Größenordnung deutlich. Für ein Haus zu 400.000€ in NRW kommen Sie mit Makler etwa so zusammen: 26.000€ Grunderwerbsteuer, rund 8.000€ für Notar und Grundbuch (etwa 2%) sowie rund 7.140€ Makleranteil (etwa 1,785%), also etwa 41.140€ oder rund 10% des Kaufpreises. Ohne Makler bleiben rund 34.000€ übrig, also etwa 8,5%.

Diese Summe sollten Sie von Anfang an als Eigenkapital einplanen, getrennt vom eigentlichen Kaufpreis. Sie taucht in keinem Darlehensvertrag auf und ist sofort fällig.